Beleihungsauslauf-Rechner
Ermitteln Sie das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert (LTV)
Beleihungsauslauf (LTV)
Eigenkapitalanteil
Maßgeblicher Wert
Risikoeinstufung
Über Beleihungsauslauf Rechner
Der Beleihungsauslauf-Rechner ist ein hochgradig strategisches Werkzeug für jeden, der mit einer Bank über einen Immobilienkredit verhandelt. Der Begriff „Beleihungsauslauf“ ist eine der wichtigsten Kennzahlen im Bankwesen und bestimmt maßgeblich, welchen Zinssatz Ihnen ein Kreditinstitut für Ihre Baufinanzierung anbietet. Vereinfacht ausgedrückt beschreibt der Beleihungsauslauf das prozentuale Verhältnis zwischen der benötigten Darlehenssumme und dem sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist dabei nicht identisch mit dem Kaufpreis oder den aktuellen Herstellungskosten, sondern stellt den Wert dar, den die Bank bei einer eventuellen Zwangsversteigerung langfristig und absolut sicher wiedererlangen kann. Die Bank zieht vom Kaufpreis daher meist einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent ab. Unser Rechner ermittelt diesen Beleihungswert und zeigt Ihnen im nächsten Schritt an, in welcher Risikoklasse Sie sich mit Ihrem Finanzierungswunsch befinden. Liegt Ihr Beleihungsauslauf unter 60 Prozent, gelten Sie für die Bank als extrem risikoarmer Kunde und erhalten absolute Spitzenkonditionen (Top-Zinsen). Steigt der Wert über 80 oder gar 90 Prozent, erhöht sich das Risiko für die Bank massiv, was zu drastischen Zinsaufschlägen führt. Mit unserem Rechner können Sie präzise ermitteln, wie viel zusätzliches Eigenkapital Sie einbringen müssen, um die nächste günstigere Zinsstaffel zu erreichen und somit Tausende Euro zu sparen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Was bedeutet der Begriff Beleihungsauslauf genau?
Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz, der angibt, zu wie viel Prozent der von der Bank ermittelte, sichere Wert einer Immobilie (Beleihungswert) durch den beantragten Kredit ausgeschöpft wird. Er ist das primäre Risikomaß für Kreditinstitute.
2. Wie unterscheidet sich der Kaufpreis vom Beleihungswert?
Der Kaufpreis ist der Preis, den Sie auf dem freien Markt zahlen. Der Beleihungswert hingegen ist ein vorsichtig kalkulierter, nachhaltiger Wert, den die Bank ansetzt. Er liegt in der Regel etwa 10 bis 20 Prozent unter dem realen Kaufpreis oder Marktwert.
3. Was ist der Sicherheitsabschlag der Banken?
Um das Risiko von Marktschwankungen und Wertverlusten abzufedern, ziehen Banken bei der Ermittlung des Beleihungswerts pauschal einen Sicherheitsabschlag vom aktuellen Verkehrswert ab. Dieser Abschlag beträgt standardmäßig meist 10 Prozent.
4. Welche Zinsgrenzen bzw. Zinsstaffeln gibt es beim Beleihungsauslauf?
Die wichtigsten magischen Grenzen im Bankenbereich liegen bei 60 Prozent, 80 Prozent und 90 Prozent des Beleihungsauslaufs. Ein Auslauf von unter 60 % bringt den absolut günstigsten Zins (sogenanntes Realkredit-Niveau), darüber wird es schrittweise teurer.
5. Wie kann ich meinen Beleihungsauslauf aktiv senken?
Der effektivste Weg zur Senkung des Werts ist das Einbringen von mehr Eigenkapital in die Finanzierung, da sich dadurch die benötigte Kreditsumme verringert. Auch Eigenleistungen (Muskelhypothek) oder Zusatzsicherheiten können den Auslauf senken.
6. Können andere Immobilien als Zusatzsicherheit eingebracht werden?
Ja, absolut. Wenn Sie bereits eine abbezahlte Immobilie besitzen oder die Eltern ein unbelastetes Haus als Sicherheit eintragen lassen, erhöht dies den Gesamtwert der Sicherheiten drastisch. Der Beleihungsauslauf sinkt und der Zins wird extrem günstig.
7. Was passiert bei einem Beleihungsauslauf von über 100 Prozent?
Bei einem Auslauf von über 100 % finanzieren Sie nicht nur den gesamten Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten über die Bank. Dies ist ein Hochrisikogeschäft für die Bank, weshalb die Zinsen hier extrem hoch sind und eine exzellente Bonität gefordert wird.
8. Berücksichtigt der Rechner auch staatliche KfW-Darlehen?
Ja, bei einer professionellen Kalkulation werden KfW-Kredite oft separat betrachtet. Da KfW-Darlehen im Grundbuch häufig nachrangig besichert werden können, bewerten manche Banken sie risikotechnisch anders, was den Beleihungsauslauf des Hauptkredits entlasten kann.
9. Warum ist die Kennzahl für die Bank wichtiger als mein Gehalt?
Ihr Einkommen sichert zwar die monatliche Ratenzahlung (Kapitaldienstfähigkeit), aber der Beleihungsauslauf sichert die Bank für den Fall ab, dass Sie arbeitslos oder zahlungsunfähig werden und das Haus zwangsverkauft werden muss.
10. Ändert sich der Beleihungsauslauf während der Kreditlaufzeit?
Ja, er sinkt kontinuierlich mit jeder gezahlten monatlichen Tilgungsrate. Da die Restschuld des Kredits abnimmt, während der Wert der Immobilie (theoretisch) stabil bleibt, verbessert sich das reale Risikoverhältnis für die Bank im Laufe der Jahre permanent.